Выбор участка под застройку

Земельный участок, на котором предстоит строить дом, вы должны выбирать с исключительной осторожностью и, в любом случае, не делайте этого сгоряча. Тщательно и спокойно изучите предложения и объявления о продаже, подвергните их тщательному анализу.

Некоторые могут потратить на поиски наиболее подходящего участка несколько лет. Хорошие участки дорого стоят, но иногда удается найти сказочно расположенный участок земли, предлагаемый на продажу по конкурентной цене. Путь к вашей мечте полон подводных камней. Но стоит все преодолеть, чтобы наслаждаться спокойным и очаровательным местом, рыночная цена которого, если не увеличится, то, по крайней мере, в течение многих лет, будет оставаться на достаточно высоком уровне.

Где искать участки?

 

Перед тем, как начать активный поиск участка, вы должны принять решение о приблизительном местоположении. Вы должны ответить себе на вопрос о том, хотите ли вы построить дом в городе, за городом, в сельской местности, в глуши или может вы мечтаете об участке с выходом к воде или лесу?

Если вы имеете четкую и ясную цель приобрести участок за пределами города, необходимо искать на месте. Вывесите объявление о покупке участка рядом с магазином, на автобусной остановке, в почтовом отделении. Вам необходимо вступить в контакт с местными жителями и расспросить, не слышали ли они о ком-то, кто хочет избавиться от земельного участка. Вы можете также заглянуть в местные газеты и просмотреть рубрики с объявлениями о недвижимости.

Участок в городе можно найти быстрее, но стоит воспользоваться рекламой или услугами агентов по недвижимости. Хорошим источником информации о выставленных на продажу участках земли — Интернет.

Если вы не ограничены временем, попробуйте разобраться, не выставлены ли некоторые участки на аукцион. Это может стать уникальной возможностью заключения очень выгодной сделки.

Что проверить у владельца

 

Не покупайте участок, если вопросы собственности не ясны. Особо опасным обстоятельством следует рассматривать любую форму совместной собственности и права третьих лиц на имущество. Даже если владелец божится, что все вопросы принадлежности собственности уже решены, не подписывайте каких-либо договоров до того момента, пока это не произойдет на самом деле.

Проверьте в обязательном порядке, не имеет ли кто-то право использовать участок, сдавать его в аренду или имеет договор так называемой пожизненной ренты.

Некоторую часть из приведенной выше информации, вы можете получить из земельного кадастра, хотя и не вся информация может быть включена туда. И, конечно, же, там вы не найдете ни слова об аренде. Она регулируется отдельным соглашением.

Земельный кадастр содержит информацию о том, каково целевое назначение земли, местоположение, правовое положение, наличие на нем объектов недвижимости.

Возможно, что эта земля имеет обременение (ограничение) на ее эксплуатацию. На юридическом языке – это присутствие санкционированных законом или компетентными органами запрещений и условий, ограничивающих использование собственником своего земельного участка, который поступает в продажу с этими ограничениями. Необходимо тщательно проверять наличие подобных «грузов» на понравившейся территории перед регистрацией договора.

Владелец должен предоставить все необходимые документы: дела, судебную и административную информацию, касающуюся недвижимости. Осматривая участок, определите, как вы можете попасть на него с улицы. Избегайте участков, которые могут быть доступны только через чужое домовладение, проверьте не обременен ли участок так называемым «сервитутом».

Право безвозмездного или ограничено-платного использования чужого участка земли является сервитутом. Другими словами, любой гражданин может приобрести право ограниченного пользования вашим земельным участком, если, допустим, на свою землю он может попасть исключительно через ваши владения. В такой ситуации ваш участок обременят сервитутом. Процедура его утверждения может пройти через договор, либо при вашем отказе от обременения – через суд. Распространенным примером сервитута является предоставление доступа жителям окрестной местности к реке или озеру. 

И, наоборот. Избегайте участков, через которые потом ваши соседи будут проезжать.

Лучше не покупайте участки, через которые проходят высоковольтные линии электропередач или стоят какие-либо объекты, которые могут иметь историческую ценность или здания, требующие сноса, который может быть затруднен из технических или формальных соображений.

Лучше отказаться от участка, если нет ясности относительно его границ. Это совсем не редкость, особенно в сельской местности. Если плохое его оформление функционировало в течение, по крайней мере, нескольких десятков лет, то вполне может случиться, что найдется претендент на некоторую часть имущества. После приобретения участка, вы можете вдруг обнаружить, что кто-то будет претендовать на вывод его части. В установлении границ участка поможет землемер.

Что проверить в офисе агентства недвижимости, в местном учреждении власти

 

Посещение учреждений позволит нам в первую очередь получить представление о том, для чего данный участок предназначен и каковы условия его застройки. Землевладелец может и не быть с нами честен до конца.

Там мы можем проверить, каковы возможности подведения коммуникаций к участку, подъездных путей, отведения сточных вод, границы действия публичных сервитутов.

Важно уточнить планы местных органов власти в прилегающих районах. Возможно, они предполагают строительство неподалеку очистных сооружений, мусороперерабатывающего завода или аэропорта.

Не будем считать, что все планы землепользования муниципалитетов станут нам доступны, но некоторые планы развития на местном уровне наверняка разработаны.

В случае отсутствия официальных градостроительных планов и комплексной застройки участка, муниципальные власти выдают условия застройки или информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Их можно получить даже не будучи владельцем участка.

Обратите особое внимание, если:

  • участок требует изменения типа назначения (например, земли сельскохозяйственного назначения) и не подходит для строительства;
  • участок смежный, и это обстоятельство делает невозможным определение показателей для застройки;
  • домовладение не имеет доступа к дороге общего пользования (даже косвенного);
  • отсутствует подключение к электросетям;
  • есть другие условия, предотвращающие выдачу таких разрешений.

Необходимо уточнить также, какова минимальная площадь под застройку на участке. Проверьте преимущество муниципалитета при покупке этой недвижимости, что временами случается. Аналогичное право может также иметь арендатор земли.

Будьте осмотрительнее при покупке земельных участков сельскохозяйственного назначения или леса. Не всегда удается изменить их предназначение, а порой и просто невозможно, так как для этого требуется решение федеральных властей. Будьте осторожны при строительстве в дачных кооперативах и поселках. Построенный для круглогодичного проживания дом станет доступным для использования только в статусе дома для летнего проживания. Получить прописку в таком доме будет трудно, хотя теоретически это возможно.

 Что проверить на месте

 

Несколько визитов к участку позволит многое увидеть.

  • Соседи — это сложная тема. Насколько это возможно, попытайтесь выяснить, кто будет жить за забором, мнение местных жителей, является ли район, деревня или город безопасными для проживания. Выясните нет ли рядом заводов, фабрик, мастерских, спортивных сооружений и других объектов, работа которых могла бы стать неприятностью.
  • Природные условия — после событий последних лет, излишне объяснять, что приобретение земли в пойме или на склоне, который может превратиться в оползень, является плохой идеей. Подумайте, нужен ли вам участок с высоким уровнем грунтовых вод, которые могут быть оценены путем проверки влажности почвы, видом луж, удерживающихся несмотря на сухую погоду. Об условиях почвы и воды, вы можете спросить у владельцев соседних участков, прилегающих к рассматриваемому участка. Наконец, если есть какие-либо сомнения, вы можете за свой счет нанять геотехническую экспертизу.
  • Коммуникации — удобный доступ к транспортным средствам чрезвычайно важен, особенно когда земля находится за городом или далеко от него. На автомобиль не всегда можно положиться. Как далеко находится ближайшая остановка автобуса или железнодорожная станция. Уточните расписание движения автобусов и поездов.
  • Здоровье — молодые люди часто не задумываются о здоровье, но с возрастом наступает время, когда близость поликлиники или больницы очень желательна. Следовательно, важна доступность медицинских услуг.
  • Учебные заведения — если у вас есть дети, то это будет очень важный момент вашего исследования. Проверьте, есть ли поблизости детские сады, школы, другие образовательные учреждения.
  • Торговля и бытовые услуги — это тоже важно. Посмотрите, есть ли возможность купить необходимые продукты, медикаменты и другие товары. Пункты самообслуживания, прачечные, парикмахерские тоже берите в расчет.

Posted in Статьи.

3 Comments

  1. Для меня в этой статье про выбор участка под застройку, самый ценный блок про юридические аспекты. Что говорится » держи ушки на макушке». При честном отношении продавца, он может сам не знать некоторые аспекты, и ситуация будет неприятной. А такое бывает. Неграмотностью страдают не только покупатели , но и продавцы земельных участков.

  2. Очень счастлива, что прочитала вашу статью, так как планируем переезжать за город и до лета нужно выбрать участок ,и муж переложил решение этого вопроса на меня! не знала даже с чего начать, а теперь все по инструкции) спасибо!

  3. Где дом построишь, там он и будет стоять ещё долго. Необходимо тщательно взвесить все за и против. Замечательные инструкции по выбору участка. Как раз в этом деле спешить совсем не стоит. Напротив, неторопливый скрупулёзный анализ — это залог правильно выбранного участка.

Добавить комментарий