80% проблем у инвесторов возникают из-за незнания местных законов и скрытых расходов. Отвечаю на главные вопросы, которые помогут вам избежать потерь.
1. Какие юридические тонкости важно знать иностранцу?
— Право собственности. Иностранцы могут владеть недвижимостью в «свободных зонах» (например, Dubai Marina, Downtown) на 100% без местного партнера.
— Эскроу-счета. Деньги по сделке должны храниться в банке до сдачи объекта. Проверьте, есть ли у застройщика такой счет (требование закона №13 ОАЭ).
— Memorandum of Understanding (MoU). Без этого документа сделка недействительна. В нем должны быть четкие сроки сдачи и штрафы за просрочку.
Совет
Никогда не подписывайте договор без номера лицензии RERA. Проверить его можно за 2 минуты здесь https://www.dubailand.gov.ae/. Если застройщик торопит — это красный флаг.
2. Как организовать финансирование, если я не резидент ОАЭ?
— Ипотека. Банки Дубая выдают кредиты иностранцам под 4-6% годовых. Но потребуется:
— Первоначальный взнос: от 25%.
— Подтверждение дохода (выписка счета или справка с работы).
— Рассрочка от застройщика часто выгоднее ипотеки. Например: 30% сразу, 70% — равными частями за 2-3 года.
— Скрытые расходы. Добавьте к бюджету 8-10% на:
— Регистрационный сбор (4%).
— Страховку (от $300/год).
— Комиссию агента (2%).
Пример:
Квартира за $1 млн = $1,080,000 с учетом всех сборов.
3. Какие налоги я буду платить?
— При покупке:
— НДС 5% — только для коммерческой недвижимости. Жилая недвижимость от НДС освобождена.
— При аренде:
— 0% налог на доход (в Европе — до 40%).
— При продаже:
— 0%, если вы владели объектом больше 3 лет.
Важно:
Если покупаете недвижимость через компанию, уточните статус налога на прибыль. В ОАЭ его нет, но ваша юрисдикция может требовать уплату.
4. Что делать, если застройщик задерживает сдачу объекта?
По закону №13 ОАЭ:
— Вы вправе требовать компенсацию 7-10% от стоимости за каждый месяц просрочки.
— Если застройщик не реагирует — обращайтесь в RERA Dispute Center.
Как защититься:
— Включите пункт о компенсации в MoU.
— Регулярно проверяйте статус стройки через RERA.
5. Можно ли купить недвижимость удаленно?
Да, но только через:
1. Аккредитованного агента (проверьте лицензию на сайте DLD).
2. Электронную регистрацию в Dubai Land Department (требуется Emirates ID или паспорт).
Примечание
В 2023 году 60% моих клиентов из СНГ купили апартаменты, не приезжая в Дубай. Главное — проверьте объект через видео-тур и запросите сканы всех документов.
Ваш чек-лист
— ☑ Проверьте застройщика в реестре RERA.
— ☑ Рассчитайте бюджет: цена + 8-10% на сборы.
— ☑ Выберите безопасный способ оплаты (эскроу, рассрочка).
— ☑ Подпишите MoU с пунктом о штрафах за просрочку.
— ☑ Зарегистрируйте сделку в DLD.
P.S. Сомневаетесь в документах? Пишите — бесплатно проверю на ошибки. Не рискуйте деньгами!