Почему бюджетные объекты — ваш билет на рынок Дубая?
В 2024 году клиент из Алматы купил студию в International City за $85,000. Через год он сдал ее за $800/мес., получив ROI 11% — это выше, чем доходность многих криптопортфелей.
Дубай — не только для миллионеров. Расскажу, как вложить до $200,000 и получать стабильный доход.
Шаг 1. Выбор района: где искать «доступные жемчужины»
International City
– Студии от $70,000, аренда $700-900/мес.
– Плюсы: Низкие цены, спрос от мигрантов.
– Минусы: Удаленность от центра (25 мин до метро Al Rashidiya).
Dubai South
– Студии от $90,000, аренда $1,000/мес.
– Плюсы: Рядом с аэропортом Al Maktoum, зона роста.
Arjan
– Апартаменты с 1 спальней от $120,000, аренда $1,300/мес.
– Плюсы: Новые проекты (например, Ellington Views), школы и клиники в шаговой доступности.
Лайфхак
Ищите объекты в районах-спутниках (Dubailand, Jumeirah Village Circle) — там цены на 20-30% ниже, чем в центре.
Шаг 2. Финансирование: как купить без миллиона в кармане
Рассрочка от застройщика
– Damac: 10% первый взнос, остальное — равными частями 2-3 года.
– Пример: Студия за $80,000 → $8,000 сейчас + $72,000 за 24 месяца.
Ипотека для нерезидентов
– Минимальный взнос 25% (от $50,000 при бюджете $200,000).
– Банки: Mashreq Neo (ставки от 5.5%), RAKBANK (быстрое одобрение).
Совместная покупка
Договоритесь с партнером — например, купите апартаменты с 2 спальнями за $150,000 и разделите доход от аренды.
Шаг 3. Документы: как не купить «кота в мешке»
Для бюджетных объектов риски выше! Проверяйте:
1. Лицензия RERA: Убедитесь, что застройщик не в черном списке (например, Deyaar или Azizi — надежные для эконом-класса).
2. Эскроу-счет: Даже для студии за $70,000 деньги должны идти через банк, а не напрямую застройщику.
3. Коммунальные долги: Через приложение Dubai REST посмотрите историю платежей.
Пример ошибки:
Клиент купил студию в JVC за $95,000, но не проверил долги по охлаждению (AC charges) — пришлось доплатить $2,000.
Шаг 4. Скрытые расходы: куда уйдут ваши $200,000
– Регистрационный сбор 4% от стоимости + $580 (даже для студии!).
– Страховка от $200/год.
– Обслуживание $500-1,000/год (уборка, ремонт).
Пример бюджета
Студия за $100,000 → $4,000 (регистрация) + $200 (страховка) + $800 (ремонт) = $105,000 всего.
Шаг 5. Аренда: как заработать 10% годовых
Долгосрок
– Студия в Dubai South за $90,000 → аренда $1,000/мес. → $12,000/год → ROI 13.3%.
Краткосрок (Airbnb)
– Апартаменты в Arjan за $120,000 → $150/ночь → $4,500/мес. (занятость 70%) → ROI 45% (но нужна лицензия DTCM за $1,500).
Лайфхак
Используйте агентства вроде BlueGround — они сдают вашу квартиру под бизнес-путешественников и берут комиссию всего 10%.
Что делать, если…
– …не удается сдать объект?
Снизьте цену на 10-15% или переключитесь на экспатов из Азии (платят меньше, но стабильно).
– …застройщик повысил сервисные сборы?
Оспорьте через RERA Dispute Center — такие случаи часто решают в пользу покупателя.
Итог: ваш план для бюджета до $200,000
1. Выберите район: International City, Dubai South, Arjan.
2. Возьмите рассрочку у застройщика (взнос от 10%).
3. Проверьте застройщика через RERA и приложение Dubai REST.
4. Рассчитайте бюджет: цена + 8% на сборы.
5. Сдавайте через агентство или Airbnb.
P.S. Нужен список проверенных бюджетных проектов 2025 года? Напишите «Эконом» — отправлю подборку студий и апартаментов с ROI от 10%.